Rehabilitación de tejados y cubiertas: patologías y soluciones

Tipos de cubiertas y tejados y sus componentes

• Las cubiertas planas
• Las cubiertas inclinadas

Causas más comunes de patologías en cubiertas y tejados

1. Fallos en el diseño y aplicación de la norma
2. Fallos en la ejecución y reparación
3. Elección de materiales de defectuosos o inadecuados
4. Exposición al ambiente exterior
5. Mantenimiento inadecuado o inexistente
6. Mal uso de la cubierta

Patologías por humedad en cubiertas y tejados

Otras lesiones habituales en cubiertas y tejados

¿Cuál debe de ser el mantenimiento de una cubierta o tejado?

Cómo rehabilitar una cubierta o tejado

Cuánto cuesta la reparación de una cubierta o tejado

Años de garantía de un tejado o cubierta tras su construcción

Conclusiones

Tipos de cubiertas y tejados y sus componentes

Antes de entrar en aspectos relacionados con la rehabilitación de cubiertas y tejados, es importante conocer qué tipos de cubiertas existen y cuál es su composición constructiva. Las cubiertas se clasifican básicamente en cubiertas planas y cubiertas inclinadas. Las dos son habituales tanto en edificios de viviendas como en viviendas unifamiliares. La composición constructiva cambia de un tipo a otro. No obstante, existen elementos en común.

El CTE en su documente básico de Salubridad (DB HS) define las condiciones de las soluciones constructivas de las cubiertas en general. Estas deben de incluir un sistema de formación de pendiente, un aislamiento térmico, una capa de impermeabilización, una capa de protección, capas separadoras entre materiales, cuando proceda, entre capa y capa y un sistema de evacuación de aguas.

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Además, también pueden incluir una barrera contra el vapor inmediatamente debajo del aislante térmico. Será necesario incluir esta capa cuando exista riesgo de formación de condensaciones intersticiales. Las condensaciones intersticiales se producen en capas del elemento constructivo donde se alcanza la temperatura de rocío o donde la presión de vapor de agua supera la presión de saturación. Su función consiste en frenar el paso de vapor de agua a través del elemento constructivo.

• Las cubiertas planas

Las cubiertas planas se clasifican en transitables e intransitables. Las segundas se llaman así porque su acceso está limitado al mantenimiento de la cubierta o de las instalaciones que pueda albergar. Por otro lado, las cubiertas ajardinadas, se clasifican como singulares.

A su vez, una cubierta plana puede ser convencional o invertida en función de si el aislamiento se coloca encima o debajo de la capa de impermeabilización. Lo habitual consiste en colocar la capa de impermeabilización encima del aislamiento térmico. Este es el caso de las cubiertas convencionales. Sin embargo, cuando el aislamiento térmico se coloca sobre la capa de impermeabilización, la cubierta plana se clasifica como invertida. En ambos casos, podrá ser necesario una capa separadora entre ambos materiales, sobre todo si son químicamente incompatibles.

Adicionalmente, las cubiertas planas pueden incluir una cámara de aire ventilada. Dicha ventilación se resuelve, generalmente mediante aberturas en el perímetro de la misma. La cámara se debe disponer en el lado exterior del aislante térmico.

Respecto de la capa de protección, las cubiertas planas transitables pueden incluir pavimento fijo o flotante. En cubiertas no transitables, se puede optar por una capa de protección de grava. En algunos casos y si la capa de impermeabilización es autoprotegida, se puede prescindir de la capa de protección. En las cubiertas ajardinadas la capa de protección es la tierra vegetal.

El sistema de evacuación de aguas pluviales en las cubiertas planas se resuelve con sumideros, canalones y/o rebosaderos. La composición de la cubierta plana debe de incluir un sistema de formación de pendientes, hacia los elementos de evacuación de agua, de entre el 1% y el 5%.  En cubiertas no transitables con lámina autoprotegida se puede llegar hasta el 15%.

Tabla 2.9. Pendientes de cubiertas planas

Uso		Protección	Pendiente en %
Transitables	Peatones	Solado fijo	1-5(*)
		Solado flotante	1-5
	Vehículos	Capa de rodadura	1-5(*)
No transitables	Grava	Grava	1-5
	Lámina autoprotegida	Lámina autoprotegida	1-5
Ajardinadas	Tierra vegetal	Tierra vegetal	1-5

(*) Ver especificaciones en la sección HS1 del DB HS del CTE

• Las cubiertas inclinadas

A las cubiertas inclinadas, la normativa les exige los mismos elementos que a las planas (formación de pendientes, barrera contra el vapor, capa separadora, aislamiento térmico, etc.). No obstante, pueden prescindir de la capa de impermeabilización, cuando la pendiente de la cubierta inclinada hacia los elementos de evacuación supere el porcentaje indicado en la tabla 2.10 del DB HS1 en función del tipo de tejado.

Tabla 2.10. Pendientes de cubiertas inclinadas

Uso	Protección			Pendiente mínima en %
Tejado (*)	Teja (*)		Teja curva	32
			Teja mixta y plana monocanal	30
			Teja plana marsellesa o alicantina	40
			Teja plana con encaje	50
	Pizarra			60
	Placas y perfiles	Cinc		10
		Fibrocemento	Placas simétricas de onda grande	10
			Placas asimétricas de nervadura grande	10
			Placas simétricas de nervadura media	25
		Sintéticos	Perfiles de ondulado grande	10
			Perfiles de ondulado pequeño	15
			Perfiles de grecado grande	5
			Perfiles de grecado medio	8
			Perfiles nervados	10
		Galvanizados	Perfiles de ondulado pequeño	15
			Perfiles de grecado o nervado grande	5
			Perfiles de grecado o nervado medio	8
			Perfiles de nervado pequeño	10
			Paneles	5
		Aleaciones ligeras	Perfiles de ondulado pequeño	15
			Perfiles de nervado medio	5
		Bituminosas	Placas en sistema monocapa	25
			Placa en sistema bicapa	15

(*) Ver especificaciones en la sección HS1 del DB HS del CTE

Las cubiertas inclinadas se pueden construir con forjado inclinado o bien horizontal. El forjado puede ser un forjado unidireccional, una losa o un tablero o panel prefabricado. Cuando el forjado o elemento soporte es inclinado, la cubierta se completa con el resto de los materiales o capas. Cuando soporte es horizontal, la cubierta inclinada se resuelve generalmente mediante tabiquillos sobre los cuales se ejecuta el tejado inclinado. Entre el soporte horizontal y el tejado se forma una cámara de aire generalmente ventilada. El tejado se completa generalmente con un tablero  o panel sobre el cual se instala la teja o material equivalente.

La evacuación de aguas pluviales se resuelve mediante la pendiente de la cubierta hacia los canalones que recogen el agua y la conducen hacia las bajantes.

Causas más comunes de patologías en cubiertas y tejados

A continuación, vamos a analizar las diferentes causas de patologías o lesiones en cubiertas y tejados.

1. Fallos en el diseño y aplicación de la norma

El diseño de la cubierta vendrá condicionado por la técnica constructiva del año de construcción y la normativa vigente. La normativa actual determina exigencias de estabilidad estructural, de protección frente a la humedad, de aislamiento térmico y acústico y de protección y resistencia en caso de incendio.

También es importante prestar atención al diseño de encuentros singulares. En cubiertas planas e inclinadas, la normativa de protección frente a la humedad establece una serie de pautas. En las planas se incluyen las juntas de dilatación, los encuentros con fachadas y petos, con sumideros, canalones y rebosaderos, con elementos pasantes, con elementos anclados y con accesos y aberturas. En cubiertas inclinadas, los encuentros singulares suelen ser encuentros entre la cubierta y un paramento vertical, aleros, bordes laterales, limahoyas, cumbreras y limatesas, elementos pasantes, lucernarios, anclajes de elementos y canalones.

Todos los detalles deberán quedar perfectamente representados en proyecto para su correcta reproducción en obra. Se estima que alrededor del 38% de las patologías están asociadas a la fase de diseño y redacción de proyecto.

2. Fallos en la ejecución y reparación

El Código Técnico de la Edificación (CTE) establece que las obras se ejecutarán con arreglo a proyecto. Si el proyecto está correctamente desarrollado, servirá de guía para la ejecución de la cubierta. Además, se tendrá en cuenta la legislación aplicable, las normas de la buena práctica constructiva y las instrucciones del director de la obra y del director de la ejecución de la obra.

Los fallos más habituales durante la ejecución de la obra suelen estar relacionados con un deficiente control de la ejecución y la falta de profesionalidad. De hecho, los fallos en ejecución son la segunda causa de patologías en los edificios. A la par con las patologías relacionadas con la elección de los materiales de cubierta.

3. Elección de materiales de defectuosos o inadecuados

Una cubierta está formada por diversos materiales, como se ha visto, en función del tipo de cubierta que se quiera ejecutar. Puede ocurrir que los materiales elegidos no sean los adecuados para la solución constructiva adoptada en proyecto o para la ubicación de la obra. Además, es necesario verificar que se realiza un correcto control de los materiales que se reciben en obra y que estos a su vez hayan superado un control de calidad en su proceso de fabricación.

Los materiales se deben de corresponder con los considerados en proyecto para el cumplimiento de las exigencias normativas. Cualquier modificación respecto de proyecto debe garantizar que se sigue cumpliendo con dichas exigencias. Por otro lado, dichas modificaciones quedarán reflejada en la documentación de la obra ejecutada.

4. Exposición al ambiente exterior

Las cubiertas y tejados de los edificios están expuestas a las acciones meteorológicas externas. Entre ellas la radiación solar, el agua de lluvia, la nieve y el hielo, el granizo, el viento o la contaminación atmosférica. Se estima que las acciones externas suponen cerca de un 8% de las causas de lesiones en las cubiertas, afectando a su estabilidad, estanqueidad, y deformabilidad. Pueden causar envejecimiento prematuro, deformaciones y roturas, así como desintegración de los materiales y fisuración. De ahí la importancia de adaptar la solución constructiva al clima de la zona.

5. Mantenimiento inadecuado o inexistente

La mayoría de los edificios de viviendas adolecen de una falta de mantenimiento planificado. La limpieza de los elementos de desagüe y la comprobación de su correcto funcionamiento requieren como mínimo de una periodicidad anual. Especialmente en las estaciones en las que se producen lluvias intensas y de corta duración. Evitando así la acumulación de agua excesiva y favoreciendo su evacuación.

El CTE establece que la comprobación del estado de conservación de cubiertas y tejados debería de realizarse cada tres años. Lo mismo respecto de los puntos singulares. Pero la realidad es que no se realiza, siendo causa del 11% de las patologías en cubiertas.

6. Mal uso de la cubierta

Sobrecargar las cubiertas con mobiliario o cargas puntuales elevadas puede dar lugar a patologías como deformaciones en forjados e incluso grietas. Nunca se deben almacenar materiales o instalar elementos (balsas, piscinas, maceteros, paelleros, etc.) sobre la cubierta que puedan superar la sobrecarga de uso máxima admisible. Esta carga no debe de superar, en cubiertas transitables accesibles sólo privadamente, el valor de 1 KN/m² repartida uniformemente o 2 KN cuando es una carga concentrada.

Por otro lado, las cubiertas se utilizarán solo para el uso para el cual se proyectaron. Las acciones que se realicen no afectarán a la evacuación de las aguas de la cubierta ni dañará sus componentes. Tampoco afectarán a su estanqueidad, especialmente a la capa de protección y de impermeabilización. Todo elemento que se pretenda anclar se realizará por encima del remate de la impermeabilización. Tampoco se verterán productos agresivos sobre la cubierta.

En el caso de los equipos que produzcan vibraciones, se utilizarán elementos elásticos y antivibratorios para su instalación sobre la cubierta.

Patologías por humedad en cubiertas y tejados

La mayoría de las patologías en cubiertas tienen que ver con la presencia de humedad. En primer lugar, hay que buscar el origen de la humedad: filtraciones, condensaciones o fugas accidentales.

Las filtraciones de agua se pueden deber a un fallo en la capa de impermeabilización. Bien porque se haya perforado, agrietado, fisurado o simplemente deteriorado por el paso del tiempo. También porque no exista esta capa. Otras causas pueden ser grietas, fisuras o materiales porosos, deformaciones de la estructura de la cubierta que modifiquen las pendientes y por lo tanto la evacuación del agua de lluvia. En otras ocasiones las filtraciones se deben a movimientos diferenciales de los distintos materiales que componen la cubierta.

Las patologías relacionadas con las condensaciones se deben al paso de vapor de agua a través del cerramiento en contacto con superficies frías. Generalmente asociado a la ausencia o insuficiente aislamiento térmico en la composición de la cubierta. Las condensaciones pueden ser intersticiales o superficiales afectando a la durabilidad de los materiales y siendo causa de la presencia de moho en el interior de las viviendas. Las condensaciones superficiales llevan asociado una deficiente ventilación de los espacios interiores cuando la humedad relativa interior es elevada.

Las humedades por fugas accidentales se asocian a roturas de conductos que transportan agua.

Otras lesiones habituales en cubiertas y tejados

Se estima que alrededor del 17% de las patologías que se producen en los edificios tienen su origen en la cubierta. Siendo más habituales en las cubiertas planas que en las cubiertas inclinadas. Las patologías por humedad o filtraciones son las más habituales, pero también se producen otros tipos de lesiones que pueden afectar tanto al elemento soporte, estructural o no, a los materiales de cubrimiento y a elementos singulares de la cubierta.

• Desprendimiento/levantamiento y/o rotura de elementos de cubrición, por ejemplo, tejas o baldosas.
• Desprendimiento de albardillas en cubiertas planas.
• Desprendimiento de elementos anclados.
• Fisuras en hastiales y frentes.
• Fisuras en antepechos.
• Fisuras o deformaciones en el elemento estructural soporte de la cubierta (forjados, losas o tableros).
• Corrosión de armaduras en el elemento soporte.
• Carencia o deficiencia de juntas constructivas y/o dilatación.
• Escaso o nulo aislamiento acústico y/o térmico.
• Puentes térmicos.
• Suciedad y manchas.
• Presencia de musgos y gramíneas.
• Degradación y/o descomposición de los materiales.
• Envejecimiento prematuro de los materiales empleados o incompatibilidad entre ellos.
• Obturación o acumulación de suciedad en elementos de evacuación.
• Colapso causado por sobrecarga de la cubierta.

Generalmente una lesión es consecuencia de otra, por lo que este listado puede ser no exhaustivo. Por ejemplo, una fisuración en un forjado puede ser causado por la oxidación o corrosión de las armaduras metálicas. A su vez dicha corrosión puede estar relacionado con la presencia de humedades por filtración. El análisis del proceso resultará fundamental para el adecuado diagnóstico y propuesta de reparación.

¿Cuál debe de ser el mantenimiento de una cubierta o tejado?

Un correcto mantenimiento de la cubierta conlleva tareas periódicas de conservación y de inspección. Por ejemplo, para una cubierta plana accesible será necesario programar:

• Tareas de limpieza cada 6 meses. Incluyendo limpieza de vegetación y nidos, de elementos de desagüe y comprobación de su funcionamiento, limpieza de juntas abiertas en pavimentos flotantes y eliminación de restos que obstruyan la evacuación de aguas o la ventilación de la cubierta.
• Inspección visual anual. Para la observación de posible presencia de humedades, tanto en el interior como en el exterior, de obstrucciones de la red y del estado de conservación de los puntos singulares (juntas de dilatación, anclajes, encuentros entre elementos de la cubierta).
• Inspección técnica inicial a los 20 años. Se observarán y evaluarán los elementos de la cubierta: capa de protección, elementos de la red de evacuación, puntos singulares o elementos de protección. Se comprobará también ausencia de humedades.
• Inspecciones técnicas sucesivas cada 10 años tras la inspección técnica inicial.
• Intervenciones preventivas de conservación y protección de elementos de madera y de renovación de la impermeabilización, de rejunte del pavimento, del sellado de juntas estructurales y de dilatación, y de renovación del aislamiento térmico.

En general el mantenimiento de cubiertas y tejados puede incluir las mismas instrucciones y periodicidades, pero adaptándolas a las particularidades de cada tipología. En el caso de presencia de lucernarios, se incluirán la observación de la estanqueidad, signos de deterioro y correcto funcionamiento de los mismos.

Cómo rehabilitar una cubierta o tejado

La correcta rehabilitación de una cubierta o tejado dependerá del estado de conservación del cerramiento, de las lesiones existentes y de su tipología y composición constructiva. Afrontar una rehabilitación desde el punto de vista técnico requiere de un estudio previo mediante la observación, pero también podrá ser necesario la realización de pruebas y ensayos. Desde pruebas de carga hasta una prueba de estanqueidad e incluso termografía.

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Una vez conocido el estado de la cubierta y el origen de las lesiones se plantearán las soluciones más adecuadas:

• Si la lesión es estructural podrá ser necesario plantear actuaciones puntuales o integrales, de reparación, refuerzo o sustitución.
• Si la lesión afecta a la impermeabilización de la cubierta, esta se podrá resolver sustituyendo la lámina impermeable existente íntegra o parcialmente o bien aplicando una nueva impermeabilización sobre la cubierta existente. Elegir el sistema de impermeabilización de cubierta más adecuado dependerá fundamentalmente del uso de la misma y del tipo de cubierta a reparar.
• Las cubiertas con aislamiento térmico/acústico nulo o deficiente se pueden rehabilitar añadiendo aislamiento por el interior o por el exterior, o bien sustituyendo el aislamiento existente.
• La presencia de humedades intersticiales se resuelve mediante la instalación de una barrera de vapor de manera complementaria al correcto aislamiento térmico.
• Las condensaciones en superficies interiores de la cubierta en cambio se podrán resolver mediante la adecuada ventilación de los espacios interiores.

El resto de las actuaciones tienen que ver con actuaciones de menor importancia como la renovación del sellado de juntas en la cubierta, la limpieza, la sustitución parcial o integral del material de acabado (pavimentos, losetas, gravas, tejas, etc.), así como la limpieza o sustitución de elementos de evacuación o la reparación o sustitución de barreras de protección en cubiertas.

Cuánto cuesta la reparación de una cubierta o tejado

El coste de la reparación de una cubierta o tejado dependerá del alcance de la intervención. Las actuaciones más habituales en cubierta por su rápida ejecución y reducido coste consisten en la impermeabilización de cubiertas comunitarias con pintura de caucho acrílico tipo antigoteras. Su precio puede alcanzar los 21 euros/m2. Sin embargo, en una intervención en cubierta puede ser necesario llevar a cabo más actuaciones.

Por suerte disponemos de bases de datos de precios para su consulta en internet, con los que poder realizar un tanteo del coste por la reparación de una cubierta. Hemos realizado el cálculo del coste de algunas de las actuaciones de rehabilitación en cubiertas más habituales:

• Reimpermeabilización de cubierta plana transitable con protección pesada, para tráfico de peatones privado, con pavimento deteriorado, mediante demolición del mismo, incorporación de nueva membrana monocapa no adherida, compuesta por lámina bituminosa colocada sin adherir al soporte. No incluye nuevo pavimento o capa separadora entre lámina bituminosa y nuevo pavimento. 20,72 euros/m2.
• Reimpermeabilización de cubierta inclinada no transitable bajo teja (tejas aplicadas sobre rastreles dispuestos encima de la impermeabilización) mediante membrana monocapa compuesta por lámina de betún modificado con elastómeros, adherida al soporte, sin incluir previo levantado de tejas y rastreles y restitución de los de ambos. 16,84 euros/m2.
• Limpieza de sumideros, canalones y rebosaderos, eliminando suciedad y restos que obstruyan la evacuación de las aguas, comprobando su correcto funcionamiento y reponiendo el agua de los sifones. 4,94 euros/m.
• Aislamiento térmico por el exterior en cubiertas planas transitables, con paneles de poliestireno extruido (XPS) de 100 mm de espesor, con una conductividad térmica de 0,036 W/mk. Sin incluir demolición previa del pavimento y capa separadora y su restitución. 22,89 euros/m2.
• Baldosa aislante de dimensiones 60x60 colocada en seco sobre membrana impermeabilizante, sin fijación, en cubierta invertida transitable, compuesta por una capa de aislamiento de poliestireno extruido (XPS) de 50 mm de espesor, conductividad térmica de 0,035 W/mk, y una capa superior de hormigón de color blanca. Sin incluir demolición previa del pavimento y capa separadora y su restitución. 53,68 euros/m2.
• Aislamiento térmico en cubiertas inclinadas con teja adherida, con panel aislante estándar de fibra de madera (WF), de 100 mm de espesor, conductividad térmica 0,038 W/mk. 21,78 euros/m2.
• Sustitución de sellado de junta de dilatación en cubierta plana realizada con masilla elastomérica resistente al envejecimiento y a los rayos UV, colocada sobre cordón de sección circular, imputrescible y estanco al agua y al aire como fondo de juntas, previa retirada del sellado anterior y limpieza de restos. 11,19 €/m.
• Sustitución de sumidero sifónico de PVC para cubierta plana con salida vertical, de diámetro 50 mm y de dimensiones 150x150 mm, y con una rejilla de PVC, incluso retirada del sumidero deteriorado, acometida a desagüe a la red general, totalmente instalado y comprobado según DB HS5 del CTE, incluso limpieza, carga y retirada de escombro sobre camión o contenedor. 34,56 euros/Ud.

Años de garantía de un tejado o cubierta tras su construcción

Contrariamente a lo que se suele pensar, la garantía de una cubierta o tejado tras su construcción no es de 10 años. Esta responsabilidad decenal, según la LOE (Ley 38/1999, de 5 de noviembre), se reserva exclusivamente a daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio. Afecta a todos los agentes que intervienen en el proceso constructivo.

Sin embargo, sí se puede reclamar durante tres años, cualquier daño o defecto causado en el edificio por vicios ocultos o defectos constructivos, que afecten a la habitabilidad del edificio. Incluido los producidos en la cubierta. Este plazo de responsabilidad afecta a todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.

En lo que respecta al constructor exclusivamente, durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución. En todos los casos, los plazos de responsabilidad empiezan a contar desde la fecha de recepción de la obra. Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años, al igual que las de repetición contra los agentes presuntamente responsables.

Por lo que se refiere a las garantías la Ley establece, para los edificios de vivienda, la suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5 por 100 del coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente ejecución.

Conclusiones

Tradicionalmente, el diseño de cubiertas ha venido condicionado por factores como el clima, la disponibilidad de materiales en la zona, la estética y la técnica constructiva del lugar. Sin embargo, las exigencias de confort y habitabilidad en la actualidad no son las mismas. Los materiales, las técnicas constructivas y la normativa, han evolucionado. Hecho que se ve reflejado en la calidad y la materialidad de las cubiertas de hoy día. E incluso en las lesiones y patologías que se producen y, por ende, en las soluciones y técnicas constructiva de reparación y rehabilitación de cubiertas y tejados.

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