¿Qué es un gestor de la rehabilitación? Diferencias con el agente de la rehabilitación

• Contexto normativo que regula los objetivos de rehabilitación residencial dentro del marco de los fondos europeos
• Necesidad de profesionalizar el sector de la rehabilitación de edificios
• Aspectos fundamentales y diferencias entre el agente de la rehabilitación y el gestor de la rehabilitación
• El agente de la rehabilitación
• El gestor de la rehabilitación
• Aspectos técnicos a los que se enfrentan los agentes y gestores de la rehabilitación de edificios
• Conclusiones

Contexto normativo que regula los objetivos de rehabilitación residencial dentro del marco de los fondos europeos

EL RD 853/2021, de 5 de octubre, regula los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social, dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR). Un plan que fue aprobado en junio de 2021 por la Comisión Europea, dentro del marco del denominado Mecanismo de Recuperación y Resiliencia, y para dar respuesta a la crisis provocada por la COVID-19.

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Un plan que se articula alrededor de cuatro ejes fundamentales, entre ellos la transición ecológica, que a su vez se desarrollan en diez políticas palanca, entre ellas la agenda urbana y rural y la transición energética justa e inclusiva. A su vez, dichas políticas palanca incluyen 30 componentes o líneas de acción, entre las cuales, la componente 2 establece un Plan de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana.

Por último, dentro de esta componente 2, se incluye el Programa de rehabilitación para la recuperación económica y social en entornos residenciales. Un programa que en la primera fase del PRTR estará dotado de 3.420 millones de euros procedentes de los fondos europeos Next Generation EU.

Este programa de rehabilitación incluye actuaciones de rehabilitación energética de edificios, pero también de mejora de la conservación y de la accesibilidad. Entre las actuaciones de mejora de la eficiencia energética se incluyen actuaciones de mejora del aislamiento térmico en fachadas, cubiertas, suelos y medianeras, cambio de ventanas, digitalización, instalación de placas solares y fotovoltaicas, sustitución de instalaciones térmicas antiguas por otras más eficientes como la aerotermia.

También incluye actuaciones de mejora de la accesibilidad mediante la supresión de barreras arquitectónicas o actuaciones de conservación. Entre ellas la reparación de humedades, de fisuras y o de daños por deterioro de elementos estructurales y de cerramientos. Todo ello sin olvidar la retirada de productos de la construcción que contengan amianto. A una escala mayor a la del edificio, se incluyen actuaciones de mejora de zonas verdes y de construcción de parques, así como de reurbanización y mejora del entorno físico en los barrios. Entre los objetivos, reducir un 30% el consumo de energía primaria no renovable, descarbonizar la calefacción y la refrigeración en viviendas y bajar su demanda energética, recortar en 650.000 tCO²/año las emisiones, combatir la pobreza energética y ejecutar 510.000 actuaciones de rehabilitación hasta el segundo trimestre de 2026.

Por lo tanto, estamos ante un momento histórico, de inyección de financiación sin precedentes, que va a servir de impulso para la realización de reformas estructurales en los próximos años. Todo ello a través de cambios normativos e inversiones que permitirán un cambio del modelo productivo. Tal y como se indica en la introducción del RD 853/2021: impulsar la transición verde, la descarbonización, la eficiencia energética, el despliegue de las energías renovables, la electrificación de la economía, el desarrollo del almacenamiento de energía, la economía circular, las soluciones basadas en la naturaleza y la mejora de la resiliencia de todos los sectores económicos, incluyendo específicamente un componente 2 centrado en el impulso de las actuaciones de rehabilitación y mejora del parque edificatorio, tanto en ámbitos urbanos como rurales, con el marco estratégico de la Agenda Urbana Española, y asegurando la máxima ambición en el ámbito de la energía y la sostenibilidad, al tiempo que se favorecen actuaciones integrales que contribuyan a mejorar la calidad, el estado de conservación, la accesibilidad y la digitalización de los edificios, fomentando también la construcción de vivienda en alquiler social con estándares de la máxima calidad y eficiencia.

Necesidad de profesionalizar el sector de la rehabilitación de edificios: agente y gestor

En resumen, el objetivo principal consiste en activar en España un sector de la rehabilitación de edificios, en consonancia con la Renovation wave estrategy que se está experimentando a nivel europeo. Un sector de la rehabilitación que conlleva aparejado la creación de empleo y actividad en el corto plazo, y que va a permitir a medio y largo plazo, la garantía de un ritmo de renovación sostenible del parque edificatorio.

Pero en España, existe escasa tradición de rehabilitación de edificios, en comparación con nuestros vecinos europeos. Debemos aumentar el ritmo de edificios rehabilitados para alcanzar los objetivos establecidos en el Plan Nacional de Energía y Clima 2021-30 (PNIEC). Este plan plantea la rehabilitación de un total de 1.200.000 viviendas para todo el periodo, empezando con 30.000 viviendas/año en 2021 y terminando con 300.000 viviendas/año en 2030. Para ello se necesita un sector estructurado de la rehabilitación con profesionales cualificados que perduren en el tiempo y transciendan el marco de los fondos europeos.

Los fondos europeos Next Generation EU representan una gran oportunidad de cambio estructural en el sector de la rehabilitación edificatoria. Para ello es necesario una profesionalización del sector que permita el establecimiento de canales claramente delimitados. Es decir, configurar procedimientos de actuación que permitan comprender y agilizar las diferentes fases, a veces largas y complejas, que implica un proceso de rehabilitación de un edificio. Pero, sobre todo, contar con técnicos especializados que asesoren y acompañen a todo aquel propietario o comunidad de propietarios, que requieran de la renovación de su edificio, al mismo tiempo que se alcanzan los objetivos de mejora de la calidad, seguridad y confort y descarbonización edificatoria.

En este contexto y en el marco de los fondos europeos surgen las figuras del Agente de rehabilitación y el Gestor de la rehabilitación. Dos figuras muy similares en sus funciones pero que se diferencian en algunos matices.

Aspectos fundamentales y diferencias entre el agente de la rehabilitación y el gestor de la rehabilitación

El RD 853/2021 define la figura de los agentes y gestores de la rehabilitación en su artículo 8. Básicamente, las define como personas físicas o jurídicas, entidades públicas o privadas encargadas de promover y gestionar las ayudas públicas de los fondos europeos. Entre sus cometidos se incluye el seguimiento, gestión y en algunos casos percepción de las ayudas públicas. También se incluye la elaboración de documentación y proyectos técnicos, así como otras actuaciones necesarias para el desarrollo de las actuaciones de renovación que tengan que ser objeto de financiación a través de dichas ayudas.

Serán las comunidades autónomas las que determinen las funciones concretas de los agentes y gestores de la rehabilitación. Ambos, gestor y agente, se registrarán para la realización de sus funciones en el registro autonómico correspondiente. Además, será necesario el acuerdo de la comunidad de propietarios reflejado en acta, en el caso de edificios de vivienda colectiva, o del propietario único del edificio, para su nombramiento como tal.

El agente de la rehabilitación

El agente de la rehabilitación se puede definir como aquella persona física o jurídica, entidad pública o privada que básicamente pone en marcha la fórmula “llave en mano”. Principalmente serán empresas constructoras con cierta solvencia técnica, económica y financiera, para la ejecución de obras de rehabilitación, pero también caben, por ejemplo, entidades públicas como los ayuntamientos. Por lo tanto, sus funciones abarcarán desde la primera toma de contacto con la propiedad o comunidad de propietarios interesados en la rehabilitación de su vivienda unifamiliar o edificio de viviendas, hasta la finalización de las obras y su entrega. En este sentido, se puede decir, que el agente se encarga de todo.

En el ámbito administrativo, el agente de la rehabilitación se encarga de diseñar la estrategia de financiación de la actuación, así como de realizar las gestiones con la entidad financiera si procede. También se encarga de gestionar la solicitud de ayudas, de ser el perceptor de las mismas, si acuerda con la propiedad la cesión del derecho de cobro, y de justificar el cumplimiento de las condiciones para ser beneficiario de las ayudas y presentar la documentación necesaria. Se incluye también la tramitación de la ayudas complementarias para las personas en circunstancias de vulnerabilidad y, en su caso, si procede, de solicitar el anticipo de la subvención, tramitando si fuera necesario, el aval correspondiente.

En los aspectos más técnicos, el agente de la rehabilitación se encarga también de desarrollar por el mismo el proyecto técnico o memoria valorada para la ejecución de las obras de rehabilitación, o en su caso de contratarlo, de solicitar la licencia de obras o de presentar, según proceda, la declaración responsable en el Ayuntamiento, así como del resto de trámites con la entidad local (certificado de andamio, estudio de seguridad y salud, certificado final de obra, etc.) , de realizar con sus medios o contratar la ejecución de las obras, de disponer de técnicos directores de la obra para su ejecución o contratarlos, y de desarrollar y aportar la documentación técnica necesaria.

En definitiva, la figura del agente de la rehabilitación, es la opción más amable para aquellos propietarios y comunidades de propietarios que sólo quieran preocuparse de recibir la obra completamente terminada y posteriormente, de comprobar que ésta se ajuste a lo que inicialmente se encargó.

En este aspecto, los ayuntamientos podrán “actuar de oficio”, promoviendo este tipo de actuaciones de rehabilitación con el objetivo de que estas ayudas lleguen realmente a las personas que más lo necesitan por sus circunstancias de vulnerabilidad social y económica. Para ello los ayuntamientos podrán establecer acuerdos con colegios técnicos profesionales (arquitectos y arquitectos técnicos fundamentalmente), con los que abordar actuaciones de rehabilitación integral que cubran prácticamente el 100% de la actuación a través de los fondos europeos. Pero sobre todo, focalizando este tipo de actuaciones en los barrios y edificios de propietarios cuyas rentas no pueden cubrir una renovación para la mejora de la calidad de sus viviendas.

El gestor de la rehabilitación

El gestor sigue siendo una persona física o jurídica, o entidad pública o privada, pero con un perfil fundamentalmente técnico. El gestor de la rehabilitación es una figura que acompaña a la propiedad, con una visión global y con los conocimientos suficientes respecto de lo que representa el proceso de rehabilitación de un edificio. Puede ser perfectamente un arquitecto o arquitecto técnico, que asesore a la comunidad de propietarios o propietario único de edificio. En este caso, y a diferencia de quienes deleguen todo el proceso en el agente de la rehabilitación, la comunidad de propietarios o propietario único de edificio tendrá un papel mucho más proactivo en todo el proceso. Es decir, en este caso, la propiedad optará por tener una mayor presencia en la toma de decisiones, en la gestión de las ayudas y durante la fase de proyecto y ejecución de la obra de rehabilitación.

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En el plano administrativo, el gestor de la rehabilitación podrá diseñar la estrategia de financiación de la obra de renovación y podrá realizar, si procede, las gestiones con la entidad financiera. También podrá tramitar la solicitud de ayudas en nombre de la propiedad, así como justificar el cumplimiento de las condiciones para recibir la subvención, además de presentar la calificación definitiva para la solicitud del cobro de la ayuda, aportando la documentación que proceda. Adicionalmente, solicitará en situaciones de vulnerabilidad, las ayudas complementarias para determinadas personas que cumplan con las condiciones para ser beneficiarias de las mismas. Y por último, si la propiedad lo requiere, podrá gestionar el anticipo de la subvención, tramitando en caso necesario, el aval correspondiente.

En lo que respecta al ámbito más técnico, el gestor de la rehabilitación podrá realizar por sus propios medios la redacción del proyecto o memoria valorada para la ejecución de las actuaciones, o en su caso, asesorar a la propiedad para la contratación de los técnicos cualificados. Podrá también realizar las gestiones que procedan con el Ayuntamiento (licencia de obras, declaración responsable, certificado de andamio, etc.) y dirigir las obras y/o gestionar la contratación de los técnicos directores de obra, de ejecución de la obra y de coordinación de seguridad y salud que proceda. Finalmente podrá desarrollar la documentación técnica establecida en las bases de las ayudas para ser beneficiario de las mismas o solicitarla a quien corresponda.

Por lo tanto, el gestor de la rehabilitación, se configura como una persona intermedia que, por un lado, transmite seguridad y confianza a la propiedad (única o colectiva), a la cual le puede sobrepasar la excesiva carga técnica y administrativa que conlleva la solicitud de las ayudas procedentes de los fondos europeos. Pero que, por otro lado, también es capaz de trasladar a la administración la garantía de que los procedimientos y las exigencias para ser beneficiario de las ayudas, se cumplen con rigurosidad.

Es por ello que la figura del administrador de fincas también podrá asumir las funciones de gestor de la rehabilitación. Una figura, por lo tanto, que realiza funciones de mediación y acompañamiento a la propiedad en todo el proceso.

Aspectos técnicos a los que se enfrentan los agentes y gestores de la rehabilitación de edificios

Mientras que, para la solicitud de ayudas de fondos europeos por actuaciones de mejora de la eficiencia energética en viviendas, el requisito es que la vivienda sea domicilio habitual y permanente de la propiedad (artículo 42 del RD 853/2021), en las ayudas asociadas a actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio, los requisitos de los edificios objeto de las actuaciones (artículo 32 del RD 853/2021) adquieren un carácter más técnico.

En este programa, en el de nivel de edificio, entran también segundas residencias, pero los requisitos pasan por hacer cumplir exigencias de reducción de residuos, reciclaje y reutilización, de demolición selectiva, de circularidad y de retirada de productos de construcción que contengan amianto. A estos requisitos se le añade, para edificios de tipología residencial colectiva, que al menos el 50% de su superficie construida sobre rasante, excluida la planta baja o plantas inferiores, si tiene o tienen otros usos compatibles, tenga uso residencial de vivienda. También se le exige a la comunidad de propietarios acuerdo de las actuaciones a realizar, con mayoría simple y mediante reflejo en acta.

Como es lógico, para las actuaciones objeto de ayudas a nivel de edificio se deberá de redactar el correspondiente proyecto técnico o memoria justificativa de la normativa de obligado cumplimiento, suscrita por técnico competente. Eso sí, incluido en ambos casos el libro del edificio existente para la rehabilitación, o en su defecto, un estudio sobre el potencial de mejora del edificio en relación con los requisitos básicos definidos en la LOE, y un plan de actuaciones en el que se identifique la actuación propuesta.

Todos estos requisitos técnicos podrán serán tenidos en cuenta por el agente o gestor de la rehabilitación cuando los desarrolle por sí mismo. En caso contrario deberá de trabajar conjuntamente con el técnico o los técnicos redactores de proyecto, director de obra y director de ejecución de la obra, así como el constructor, para garantizar el cumplimiento de las exigencias técnicas requeridas para que la propiedad pueda ser beneficiaria de las ayudas.

En este sentido resulta fundamental disponer de un listado de lo que se puede denominar “buenas prácticas” para su aplicación desde las primeras fases de proyecto:

• En el caso de demolición de edificio, plantear sí o sí una demolición selectiva, para garantizar que al menos el 70% en peso de los residuos de construcción y demolición no peligrosos, generados en el sitio de construcción se preparará para su reutilización, reciclaje y recuperación, incluidas las operaciones de relleno. Un objetivo desde luego muy ambicioso que sin duda modificará la manera de gestionar los residuos que habitualmente se lleva a cabo en las obras.
• Desarrollo de un estudio de gestión de residuos y de su correspondiente plan de gestión de residuos, ambos coherentes y realistas, que permitan el cumplimiento del objetivo anterior. Todo ello acompañado del correspondiente seguimiento en obra y de la certificación de la trazabilidad de los residuos que se generen durante la ejecución de la misma.
• El diseño y las técnicas de construcción planteados en la rehabilitación del edificio apoyarán la circularidad. En este sentido, se tomará como referencia la ISO 20.887 u otras normas para la evaluación de la capacidad de desmontaje o adaptabilidad de los edificios. Con todo ello el técnico justificará de forma objetiva, utilizando la herramienta que considere, que se han tenido en cuenta criterios de eficiencia en el uso de los recursos, adaptabilidad, flexibilidad y capacidad de desmontaje, con el objetivo último de permitir su reutilización y reciclaje.
• Detección de productos de construcción que contengan amianto, en el edificio objeto de renovación, así como cumplimiento de la normativa de aplicación para su retirada y gestión en condiciones de seguridad.

Conclusiones

En este artículo se ha descrito el contexto en el que se enmarcan las figuras del agente de la rehabilitación y del gestor de la rehabilitación. Se ha descrito el perfil de cada uno de ellos y se ha comentado los retos técnicos a los que se pueden enfrentar. También se ha insistido en la necesidad de crear un sector de la rehabilitación estructurado, que cuente con profesionales cualificados.

Es necesario reconocer, que una de las mayores debilidades a la que nos enfrentamos es la escasa demanda de rehabilitación energética de edificios de viviendas. Actualmente vivimos un momento histórico, gracias a la inyección de financiación procedente de los fondos europeos. Y en este sentido, si queremos aprovechar esta circunstancia, va a ser necesario movilizar una cantidad considerable de viviendas hacia la rehabilitación energética y además a un ritmo sin precedentes en nuestro país.

España se ha comprometido con la Unión Europea, a un ritmo de renovación de 160.000 viviendas para 2023 y de 355.000 viviendas para 2026. Para ello, se han puesto en marcha diferentes instrumentos que permitan aumentar la demanda de actuaciones de rehabilitación de edificios de viviendas. Por un lado, mediante medidas fiscales de deducciones en RENTA (RDL 19/2021, de 5 de octubre). Por otro, la creación de una red oficinas de rehabilitación donde atender a todos aquellos propietarios interesados en la rehabilitación de sus edificios y de sus viviendas. Pero, sobre todo, mediante la creación de la figura del agente y del gestor de la rehabilitación.

No hay que olvidar que los fondos que España reciba están condicionados al cumplimiento de los objetivos de rehabilitación de viviendas. Y, es más, si se superan dichos objetivos, se podrá demandar mayores recursos. En caso contrario, se devolverán los fondos no invertidos. Por todo ello, se evidencia la necesidad de estructurar el sector de la rehabilitación de edificios y sobre todo de profesionalizarlo, al igual que sucede en el sector de la construcción de la obra nueva. Y para ello, resulta imprescindible la consolidación del agente de la rehabilitación y del gestor de la rehabilitación. Dos figuras imprescindibles, nexo de unión entre la administración y los propietarios en la rehabilitación de edificios, capaces de acelerar los procesos y que, sin duda, estarán destinados a quedarse una vez los fondos europeos lleguen a su fin.

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