Desgravaciones fiscales para la rehabilitación de viviendas

El pasado 5 de octubre se publicó el Real Decreto-ley 19/2021 de 5 de octubre de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con el fin de potenciar la mejora en la eficiencia del parque de vivienda en España, que se caracteriza por su elevada antigüedad.

Más de la mitad de los edificios residenciales es anterior a 1980, es decir, anterior a la entrada en vigor de la primera normativa reguladora de las condiciones térmicas de los edificios. Esta situación afecta a cerca de 5,5 millones de edificios residenciales y unos 9,7 millones de viviendas principales.

Tras analizar la calidad de los edificios a partir de su calificación energética, se observa que más del 81,0 % de los edificios existentes se sitúa en las letras E, F o G, en términos de emisiones, aumentando dicho porcentaje hasta el 84,5 % de los edificios en el caso del consumo energético.

El nuevo instrumento de recuperación “Next Generation EU” permitirá a España movilizar un volumen de inversión importante. España recibirá en torno a 140.000 millones de euros, de los que la mitad serán préstamos y el resto, ayudas directas.

Aspectos fiscales

Tipos de deducciones en el IRPF:

Deducción del 20% de las cantidades satisfechas, desde el 06/10/21 al 31/12/22, de las obras realizadas en vivienda habitual, en una alquilada o en una que se encuentre en expectativa de alquiler —si se alquila antes de 31/12/2023— para reducir la demanda de calefacción y refrigeración:

• Reducción de la demanda de calefacción y refrigeración de, al menos, un 7%. Se necesita certificado expedido por técnico competente.
• Momento de deducirse: en el período impositivo en el que se expida el certificado y siempre antes de 01/01/2023.
• Base máxima de deducción: 5.000€/año.

Deducción del 40% de las cantidades satisfechas, desde el 06/10/21 al 31/12/22, de las obras realizadas en vivienda habitual, en una alquilada o en una en expectativa de alquiler —si se alquila antes de 31/12/2023— para reducir el consumo de energía primaria no renovable:

• Reducción del consumo de energía primaria no renovable de, al menos, un 30%, o se mejore la calificación energética para obtener una clase A o B. Se necesita certificado expedido por técnico competente.
• Momento de deducirse: en el período impositivo en el que se expida el certificado y siempre antes de 01/01/2023.
• Base máxima de deducción: 7.500€/año.

Deducción del 60% de las cantidades satisfechas, desde el 06/10/21 al 31/12/23, de las obras realizadas por propietarios de viviendas en edificios de uso predominantemente residencial para mejorar la eficiencia energética del edificio:

• Reducción del consumo de energía primaria no renovable de, al menos, un 30%, o se mejore la calificación energética del edificio para obtener una clase A o B. Se necesita certificado expedido por técnico competente.
• Momento de deducirse: en los ejercicios 2021, 2022 y 2023, en relación con las cantidades satisfechas en cada uno de ellos, siempre que se hubiera expedido el certificado
• como máximo se habrá de obtener antes de 01/01/24.
• Base máxima de deducción: 5.000€/año. La base máxima acumulada de deducción no puede superar los 15.000€.
• Si se excede en un ejercicio la base máxima, se puede trasladar a los 4 ejercicios siguientes.

El RDL 19/2021, de 5 de octubre, también regula la no integración en Base imponible de las siguientes ayudas a la rehabilitación concedidas en virtud de los distintos programas establecidos:

• El Real Decreto 691/2021, de 3 de agosto, por el que se regulan las subvenciones a otorgar a actuaciones de rehabilitación energética en edificios existentes, en ejecución del Programa de rehabilitación energética para edificios existentes en municipios de reto demográfico (Programa PREE 5000), incluido en el Programa de regeneración y reto demográfico del Plan de rehabilitación y regeneración urbana del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, así como su concesión directa a las comunidades autónomas.

• El Real Decreto 737/2020, de 4 de agosto, por el que se regula el programa de ayudas para actuaciones de rehabilitación energética en edificios existentes y se regula la concesión directa de las ayudas de este programa a las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla (Programa PREE).

• El Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

La regulación del IVA se recoge en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA).

En él se recoge dos grupos de actuaciones beneficiadas de un IVA reducido:

• Las obras de rehabilitación de edificios y obras análogas a las de rehabilitación. Artículo 20. Uno. 22º de la LIVA
• Las obras de renovación y reparación de viviendas. Artículo 91. Uno. 2. 10º y 3 de la LIVA.

Obras de rehabilitación de edificios y obras análogas o conexas

Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación de edificios y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse dos requisitos:

• Requisito cualitativo: Que el objeto principal de las obras sea la reconstrucción de la edificación, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
• Requisito cuantitativo: que el coste total de las obras o el coste del proyecto de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.

Conceptos para tener en cuenta

• Coste total de las obras o coste total del proyecto de rehabilitación: el importe total, IVA excluido, que soporte el promotor como consecuencia de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que se deriven de la rehabilitación, incluidos los servicios que le sean prestados por el personal técnico que dirija las obras.
• Precio de adquisición de las edificaciones: el realmente concertado en las operaciones en cuya virtud se haya efectuado la referida adquisición.

Obras análogas a las de rehabilitación:

• Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
• Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
• Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
• Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
• Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por personas con discapacidad.

Obras conexas a las de rehabilitación:

Cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

• Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
• Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
• Las obras de rehabilitación energética, que son las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

Obras renovación y reparación de viviendas

Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización. Cuando un proyecto de obras no pueda calificarse como de rehabilitación, las obras de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados, tributarán al tipo reducido del 10 por ciento cuando se cumplan los siguientes requisitos:

• Que el destinatario sea persona física o comunidad de propietarios (no actividad empresarial o profesional), y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. También cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios por las obras hechas en el edificio en el que se encuentre la vivienda.
• Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
• Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Tipo reducción de gravamen:

• 10% a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.

Se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicha utilización.

Entrega de inmuebles rehabilitados:

• Están exentas del IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. Si se ha adquirido un edificio para su completa remodelación que reúne los requisitos para ser considerada una rehabilitación, la entrega inicial de la edificación estará sujeta y no exenta.

Si las obras a realizar no tuvieran la consideración de rehabilitación tanto la adquisición de la edificación como la venta de las viviendas estarán sujetas pero exentas del IVA.

Si quieres estudiar la guía al completo y ver ejemplos lo encontrarás en este enlace.