Programa de ayudas públicas para la redacción del libro del edificio existente

• ¿Qué es el libro del edificio existente? 
• ¿Qué ayudas puedo obtener para la redacción del libro del edificio existente?
• Beneficiarios de las ayudas para la redacción del proyecto de rehabilitación del edificio y requisitos
• ¿A cuánto ascienden las ayudas para la redacción del proyecto de rehabilitación de edificio?
• Programa 3 de ayudas para actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio
• ¿Qué tipo de obras de rehabilitación son subvencionables?
• Cuantía de las ayudas para obras de rehabilitación de edificio
• Conclusiones  

¿Qué es el libro del edificio existente?

El libro del edificio es un documento que habitualmente forma parte de la documentación final de obra de todo proyecto. Es un libro parecido a un manual de uso y mantenimiento que se entrega la propiedad una vez terminada la obra. Incluye datos identificativos, documentación generada durante la ejecución de la obra e instrucciones y recomendaciones de uso. Incluso un cronograma de mantenimiento.

En el caso del libro del edificio existente, el contenido incluye algún apartado más.

El libro del edificio existente es un documento similar a un manual del edificio. Recogerá toda la información presente y futura del edificio. En este sentido, no será un documento cerrado. La comunidad de propietarios o propietario único del edificio deberá de consultar este documento. Con ello dispondrá de la información necesaria para el correcto uso y mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.

Contenido mínimo del libro del edificio existente

El contenido mínimo del libro del edificio existente se regula en el RD 853/2021. El mismo que regula los programas de ayudas antes comentados. En su Anexo I indica que el libro del edificio existente para la rehabilitación incluirá una serie de datos generales. También incluirá dos bloques.

• Datos generales del edificio

Datos identificativos del edificio, entre ellos la referencia catastral, localización o tipo de edificio. También incluirá datos urbanísticos y datos del propietario o representante legal. Por último, los datos del técnico redactor, entre ellos la titulación y el número de colegiado.

• Bloque I. Parte 1. Documentación del edificio y su estado de conservación

Este bloque contendrá principalmente:

1. El Informe de Inspección Técnica de Edificios (ITE), Informe de Evaluación del Edificio (IEE) o equivalente en la Comunidad Autónoma correspondiente. En todo caso, suscrito por técnico competente.

2. CEE o Certificado de Eficiencia Energética del estado actual en el momento de la redacción del libro del edificio. Lógicamente, deberá de ir firmado por técnico competente y registrado.

3. Toda la documentación complementaria necesaria para la descripción del edificio. Por ejemplo: modelado informático del edificio en BIM, planos, auditorías, informes técnicos, etc.

• Bloque I. Parte 2. Manual de uso y mantenimiento

Este bloque tiene como objetivo informar de las actuaciones necesarias para garantizar el mantenimiento del edificio. También su adecuada utilización. Incluirá apartados como:

1. Instrucciones de uso y funcionamiento del edificio. Podrá incluir limitaciones de uso y sus condiciones.
2. Plan de conservación y mantenimiento. Se diferenciará un plan para elementos constructivos del edificio y otro para instalaciones.
3. Registro de incidencias y operaciones de mantenimiento.
4. Contratos de mantenimiento, si los hubiera.
5. Recomendaciones de utilización y buenas prácticas, que sirvan de referencia cuando se vayan a realizar intervenciones. Se podrán incluir referencias a guías de conservación y mantenimiento existentes.

• Bloque II. Parte 1. Potencial de mejora de las prestaciones del edificio

Este apartado incluirá la realización del estudio de potencial de mejora del edificio partiendo del análisis de sus prestaciones. Todo ello en relación con los requisitos básicos recogidos en la LOE. Entre ellos la seguridad de utilización y la accesibilidad, la seguridad contra incendios, la salubridad, la eficiencia energética o la protección contra el ruido. También podrá incluir un diagnóstico sobre posible existencia de amianto para su retirada y otras exigencias como la digitalización, la sostenibilidad, el ciclo de vida, etc.

Posteriormente, se desarrollará un Informe de potencial de mejora con las conclusiones derivadas del estudio anterior. El objetivo será plantear intervenciones técnica y económicamente viables, más adecuadas, en el Plan de actuaciones para la renovación del edificio. En el informe se describirá la máxima capacidad viable de actuación sobre el edificio para el mayor incremento de sus prestaciones (ahorro energético, confort, seguridad, accesibilidad, etc.).

• Bloque II. Parte 1. Potencial de mejora de las prestaciones del edificio

Comprende la descripción de las actuaciones o fases establecidas a nivel global de edificio. Se establecerá una programación y priorización de las mismas. Ya sea planteando una única intervención o por fases como alternativa. Se incluirá un cronograma y una valoración económica orientativa.

En todo caso el Plan diferenciará entre actuaciones previas o urgentes. También incluirá indicaciones para un uso y gestión del edificio hasta el inicio de las actuaciones definidas.

Como dato a destacar, resaltar que la priorización de actuaciones dependerá del ahorro en consumo de energía conseguido, teniendo en cuenta una serie de escalones de ahorro. Tanto para consumo de energía primaria no renovable como de energía final por servicios. Y siempre para medidas técnica y económicamente viables. Se tendrá en cuenta el tipo de combustible y el aprovechamiento de energías renovables. 

¿Qué ayudas puedo obtener para la redacción del libro del edificio existente?

La subvención para la redacción del libro del edificio existente tiene como objetivo cubrir parte de los honorarios profesionales por su desarrollo. Además, este quinto programa también incluye una parte de las ayudas para la redacción del proyecto técnico de rehabilitación.

De esta manera, se pretende activar la demanda de rehabilitación energética de edificios de alta calidad en la que técnicos cualificados participen desarrollando toda la documentación necesaria y garantizando que se cumplen las exigencias normativas. Todo ello con el objetivo último de garantizar el confort y la eficiencia energética, además de la seguridad, la accesibilidad y la habitabilidad.

Las ayudas para la redacción del libro del edificio están dirigidas a los mismos beneficiarios que las ayudas del programa 3 para la rehabilitación de edificios. Fundamentalmente propietarios de viviendas unifamiliares aislada o agrupadas y de edificios residenciales de vivienda colectiva, en sus diferentes variables de naturaleza física y jurídica. Todas ellas recogidas en el RD 853/2021 para cada uno de los distintos programas de ayudas.

Par ser beneficiario, el edificio tendrá que haber sido construido antes del año 2000. Esto deja fuera a unos cuantos edificios que se construyeron con la NBE CT-79. También se debe de cumplir que al menos el 50% de la superficie construida sobre rasante sea de uso residencial vivienda. Excluyendo eso sí en el cómputo la planta baja o plantas inferiores con otro u otros usos compatibles.

La cuantía de las ayudas para la redacción del libro del edificio se calculará en función del número de viviendas:

• Viviendas unifamiliares y edificios plurifamiliares de hasta 20 viviendas: 700 euros + 60 euros por vivienda. Es decir, un máximo de 1.900 euros.
• Edificios plurifamiliares de más de 20 viviendas: 1.100 euros + 40 euros por vivienda. Con una cuantía máxima de 3.500 euros.

Ejemplo: edificios de 24 viviendas. El importe de la ayuda sería de 1.100 euros + 40 euros x 24 viviendas = 2.060 euros. Si además, el edificio no dispone de ITE, IEE o equivalente, dicha ayuda se podría incrementar en un 50%. Por lo tanto, la suma total sería 3.090 euros. 

Beneficiarios de las ayudas para la redacción del proyecto de rehabilitación del edificio y requisitos

Los beneficiarios de este tipo de ayudas son los mismos que para las ayudas por la redacción del libro del edificio existente. Los requisitos también son similares, pero en el caso de las ayudas para la redacción del libro del edificio, se exige alguno más.

Todo proyecto de rehabilitación debe dedicar un capítulo a la gestión de residuos de construcción y demolición (RCD). Un documento obligatorio en cualquier proyecto de construcción, pero al que generalmente se le presta poca atención. En este programa de ayudas, las exigencias para el cumplimiento de los objetivos de reducción de residuos son elevadas.

La circularidad y la reducción RCD como requisito para la solicitud de ayudas Next Generation para la rehabilitación de edificios

Uno de los objetivos del real decreto que regula las ayudas Next Generation, en el marco de implementación de la Agenda Urbana, es el análisis de ciclo de vida y la circularidad. Por lo tanto, todo proyecto de rehabilitación de edificio que sea objeto de solicitud de ayudas deberá de incluir:

• Estudio de Gestión de Residuos que formará parte del proyecto de rehabilitación.
• Plan de Gestión de Residuos de Construcción y Demolición, desarrollado a partir del Estudio anterior. Todo ello según el RD 105/2008 de 1 de febrero.
• Al menos el 70% en peso de los residuos generados en el sitio, no peligrosos con alguna excepción, se preparará para su reutilización, reciclaje y recuperación.
• Se limita la generación de residuos de acuerdo con el Protocolo de generación de residuos RCD de la UE.
• Se prioriza la demolición selectiva con dos objetivos. Primero, permitir la eliminación y manipulación segura de sustancias peligrosas. Por ejemplo, el amianto. Segundo, facilitar la reutilización y reciclaje de alta calidad.
• Uso de sistemas de clasificación de RCD de forma preferente el sitio, es decir, donde sean generados.

En todo caso, tanto para las ayudas destinadas a la redacción del proyecto de rehabilitación como para las de redacción del libro del edificio, se apoyará la circularidad. Esto se traduce en que el diseño de los edificios y las técnicas de construcción estarán basados en el uso eficiente de los recursos. Toda actuación dirigida a la rehabilitación de edificios responderá a criterios de adaptabilidad, flexibilidad y desmontaje. Todo ello con el objetivo último de promover la reutilización y el reciclaje. Por ejemplo, mediante técnicas de construcción en seco o prefabricadas.

¿A cuánto ascienden las ayudas para la redacción del proyecto de rehabilitación de edificio?

Los gastos asociados a la redacción del proyecto de rehabilitación del edificio serán parcialmente subvencionables. La cuantía por este concepto se calculará también en función del número de viviendas:

• Viviendas unifamiliares y edificios plurifamiliares de hasta 20 viviendas: 4.000 euros + 700 euros por vivienda. Por lo tanto, un máximo de 18.000 euros.
• Edificios plurifamiliares de más de 20 viviendas: 12.000 euros + 300 euros por vivienda. La cuantía máxima será de 30.000 euros.

Lógicamente, como en cualquier tipo de ayuda, la cuantía de la ayuda no será nunca superior al coste real. En este caso, se excluyen los impuestos como regla general, aunque el IVA o impuesto indirecto equivalente, podrá ser elegible si se cumplen ciertos requisitos. 

Programa 3 de ayudas para actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio

Se trata de ayudas destinadas a sufragar parcialmente actuaciones de mejora acreditada de la eficiencia energética de edificios de viviendas y viviendas unifamiliares. Actuaciones principalmente dirigidas a la mejora de la envolvente térmica del edificio. Se podrán incluir también actuaciones de mejora de la conservación y de la accesibilidad.

Los beneficiarios de estas ayudas serán los mismos que los correspondientes al programa de ayudas para la redacción del libro del edificio existente y la redacción del proyecto de edificación. Se puede interpretar que ambos, el libro y el proyecto, son paso previo a la realización de actuaciones en el edificio.

El primero de los requisitos para ser beneficiario de las ayudas por actuaciones de rehabilitación de edificio es disponer del proyecto de rehabilitación. Como alternativa se podrá aportar una memoria técnica cuando el alcance de la actuación no exija proyecto. En ambos casos, proyecto o memoria, será un técnico competente quien redacte y suscriba. Será exigible el cumplimiento de la normativa de aplicación.

Además, en dicho proyecto, se incluirá el libro del edificio existente comentado anteriormente. Como alternativa, se podrá aportar exclusivamente el estudio sobre el potencial de mejora del edificio y el Plan de actuaciones. Ambos, son parte del contenido del libro del edificio existente. También incluirá el estudio de gestión de residuos RCD y el diseño y las técnicas de construcción apoyarán la circularidad.

Adicionalmente se incluirá la retirada del edificio de productos de construcción que contengan amianto. Una empresa legalmente autorizada realizará la retirada selectiva, tratamiento y transporte del amianto a la instalación autorizada que corresponda.

El último requisito para ser beneficiario es que al menos el 50% de la superficie construida sobre rasante sea de uso residencial vivienda. Excluidas plantas bajas o inferiores con otro u otros usos compatibles. 

¿Qué tipo de obras de rehabilitación son subvencionables?

Se incluyen como subvencionables obras de rehabilitación o mejora del edificio. Eso sí, siempre y cuando se consiga una reducción de al menos el 30% en el consumo de energía primaria no renovable. Un indicador numérico que aparece en la portada del certificado de eficiencia energética acompañado de una letra. Por lo tanto, será necesario comparar el certificado energético del antes y del después para el cálculo del porcentaje de reducción del consumo.

Cumplirán con un requisito adicional, aquellos edificios que se localizan en zonas climáticas más frías. En este sentido se deberá de reducir la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración. El porcentaje de ahorro mínimo dependerá de la zona climática:

• Zona climática D y E: 35%.
• Zona climática C: 25%.

En este caso, el certificado de eficiencia energética también aportará la información necesaria para la verificación de este requisito. Comparando eso sí el certificado del estado anterior y posterior a la rehabilitación del edificio. Ambos emitidos por técnico competente y registrados con arreglo a normativa. 

Cuantía de las ayudas para obras de rehabilitación de edificio

En este programa la cuantía de la ayuda dependerá por un lado del ahorro energético conseguido y por otro lado del coste total de las actuaciones.  Al coste subvencionable se le aplicará el porcentaje máximo de la subvención. Se diferenciará vivienda de locales comerciales u otros usos.

En determinados casos de vulnerabilidad económica justificada por parte de algún propietario se podrá conceder una ayuda adicional hasta alcanzar el 100% del coste de la actuación que le correspondiera a dicho propietario. También se podrá solicitar una ayuda complementaria por retirada de amianto. La cuantía máxima por este concepto será de 1.000 euros por vivienda o 12.000 euros por edificio objeto de rehabilitación.

El coste subvencionable incluirá el coste de la actuación y también los costes de gestión necesarios para el desarrollo de las actuaciones y los gastos asociados. También incluirá los honorarios de los profesionales por el desarrollo de toda la documentación, gastos administrativos y gastos generales similares. La subvención recibida en el programa 5 por la redacción del proyecto de rehabilitación será descontada de la cuantía máxima calculada en el programa 3. 

Conclusiones

 Cuando se habla de rehabilitación de edificios, se debe de adoptar un enfoque integral. Es decir, la rehabilitación de edificios debe de incluir la mejora de la accesibilidad y la conservación. Pero también la mejora de la eficiencia energética y la integración de las energías renovables. Es por ello, que para ser beneficiario de ayudas para eliminar barreras arquitectónicas o mejorar el estado de las fachadas y la cubierta, es necesario invertir en ahorro energético.

Se debe de incluir actuaciones que reduzcan la demanda de calefacción y refrigeración en los edificios. Y seguidamente incluir instalaciones térmicas de mayor rendimiento, fomentando la sustitución de los combustibles fósiles por las energías renovables. También se promueve la mejora de la seguridad en uso y la digitalización de los edificios. Y todo ello de manera planificada y analizando la viabilidad técnica y económica de cada una de las actuaciones. Priorizando aquellas actuaciones que reduzcan el consumo energético.

En este contexto, los programas de ayudas para actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio y para la redacción del libro del edificio y del proyecto de rehabilitación, se complementan.

Más información y cceso a las convocatorias de ayudas de las CCAA, Ceuta y Melilla