Buenas perspectivas para el sector inmobiliario

La economía europea está creciendo y la incertidumbre política sobre su futuro se reduce. El flujo internacional de capitales a Europa está cerca de situarse en niveles anteriores a la crisis y este hecho es atribuible al dinero procedente principalmente de Asia y América, incluyendo los fondos soberanos principalmente procedentes de Asia.

Los proveedores de deuda europeos también se muestran más dispuestos a proporcionar financiación al sector inmobiliario. En concreto, las aseguradoras, los fondos de deuda y otros prestamistas alternativos están consiguiendo que el mercado de deuda europeo esté "mejorando mes a mes". Y las previsiones en este sentido son de mejora, especialmente porque los responsables políticos quieren que así sea.

En cuanto a los bancos, el optimismo es más moderado, ya que a excepción del Reino Unido y Alemania donde previsiblemente se origine el mayor volumen de la deuda del sector inmobiliario europeo, el resto del sector bancario prefiere optar por la cautela

A medida que los inversores han ido incrementando sus inversiones en el mercado inmobiliario, se ha producido un enorme impulso dirigido a los mercados core europeos, aumentando la competencia por los mejores edificios en las ubicaciones estratégicas con la consecuencia de un aumento significativo de los precios hasta el punto que determinados mercados como Londres y Alemania, están llegando a un punto crítico.

En toda Europa, muchas de las entidades nacionales y algunos de los inversores internacionales de menor tamaño comienzan a dirigir su mirada a nuevos activos buscando no solo valor y rentabilidad sino también diversificación. Ciudades como Londres o Múnich continúan ocupando los primeros puestos en las preferencias de los inversores pero se activa el riesgo y se abren nuevos horizontes, fruto del optimismo y de la percepción de recuperación económica.

Surgen nuevos mercados en el punto de vista inmobiliario como Dublín o ciudades como Madrid y Barcelona ya que muchos de los encuestados para la realización del informe apuntan a España como un mercado óptimo para las inversiones inmobiliarias por su dimensión y porque confían en que será el primer país del sur europeo en lograr una consolidación de su recuperación.

El sector inmobiliario se está moviendo hacia activos que van más allá del mercado residencial, de oficinas, comercial e industrial y se está adentrando en sectores que ofrecen buenos rendimientos y flujos estables de ingresos ajenos a los ciclos de la economía, como residencias de estudiantes, centros médicos y sanitarios, residencias para la tercera edad. En definitiva, parece que la diversificación es la alternativa para los inversores en la búsqueda del valor y rentabilidad en el sector.

Inversiones en España

En el caso de España, el informe realizado por PwC muestra que el sentimiento de los inversores hacia nuestro país ha dado un giro extraordinario. Y es que se constata a través del informe, el resurgir español. A las pocas semanas de que la Sareb, el denominado banco malo constituido en nuestro país, comenzara a operar el verano pasado, la llegada de inversores a Madrid y Barcelona se ha convertido en una auténtica estampida. España se ha convertido en uno de los mercados más deseados del sector inmobiliario.

Ambas ciudades se sitúan ahora entre las más atractivas para la inversión inmobiliaria, por encima de ciudades como Lisboa donde se considera que hace falta más tiempo para afianzar la recuperación. En el caso de Madrid y Barcelona, situadas en el reciente informe en los puestos 10 y 14 respectivamente, se fija la atención en inmuebles de oficinas en el caso de Madrid, especialmente aquellas que tienen como inquilinos a las administraciones públicas y en el caso de Barcelona, la atención se centra en las buenas perspectivas del sector hotelero.

En opinión de uno de los gestores de fondos entrevistados en la realización del informe, tarde o temprano los inversores institucionales tradicionales comenzarán también a competir con los inversores más especuladores en España. "Creemos que será procesos a medio plazo y no tanto inversiones inmediatas. Pero las inversiones, llegarán".

Sin embargo, también hay muchas voces disonantes que opinan que España sigue siendo un mercado distressed y está lejos de ser más sostenible. Si bien es cierto que el volumen de inversión para el primer trimestre de 2013 se disparó en un 198%, también es verdad que partía de una base muy baja (2.400 millones de euros). La mejora del mercado español, por tanto, no está exenta de cautela y desafíos. El principal, la financiación bancaria.

Sostenibilidad en el sector inmobiliario

A medida que Europa va dejando atrás la recesión, las prioridades medioambientales surgen de nuevo como uno de los factores más significativos a tener en cuenta. La sostenibilidad se ha convertido en una nueva oportunidad de negocio.

Existe un reconocimiento cada vez mayor en el sentido de que las inversiones inmobiliarias "verdes" forman parte de la denominada "consolidación de la calidad" y por tanto constituyen un elemento diferenciador clave de cara a los potenciales inquilinos.

La tendencia europea indica que los activos sostenibles permiten obtener alquileres más elevados; incluso, aquellos que dudan de esta correlación entre sostenibilidad y alquileres elevados, reconocen que los edificios "verdes" ofrecen una mayor resistencia frente a la obsolescencia al tiempo que mantienen controlados los gastos operativos.

No sólo esto. Muchos de los inquilinos "corporativos" se pondrán cada vez más exigentes con respecto a la sostenibilidad, lo cual provocará que muchos de los edificios actuales no lleguen a los mínimos de sostenibilidad exigidos y en último término sufrirán una devaluación incluso en ubicaciones preferentes. Los inversores más inteligentes ya se han desprendido de este tipo de activos "complicados" y están fijando unos estándares mínimos a la hora de comprar edificios.

A su vez, estos estándares mínimos están siendo impulsados por los inversores institucionales que exigen que los activos adquiridos cumplan una serie de principios responsables en materia social y medioambiental.

Las regulaciones respectivas de cada país están motivando a muchos propietarios a reacondicionar inmuebles para situarlos a un nivel adecuado de eficiencia energética de cara a futuro, reduciendo así el riesgo de depreciación y distribuyendo los costes de reacondicionamiento en una serie de años.

Demografía

Un último factor a tener en cuenta sería la demografía. El envejecimiento demográfico está cambiando nuestra sociedad y aunque constantemente nos llegan referencias sobre lo que este hecho afectará a nuestro sistema de pensiones o a nuestros sistemas de salud, nadie se pregunta sobre las repercusiones que este envejecimiento tendrá sobre el mercado inmobiliario.

Y es que el éxito del segmento comercial del mercado inmobiliario debe ser el resultado de ajustar la oferta a los cambios que se produzcan en la demanda. Las poblaciones han estado creciendo en los principales continentes durante los últimos 60 años pero el envejecimiento demográfico está a punto de cambiar su tendencia a medida que las generaciones más jóvenes se reducen y la tercera edad ocupa una mayor proporción en las sociedades actuales.

Es un hecho que este envejecimiento demográfico es mayor y más contundente en el continente europeo, mientras que las poblaciones de Asia y Norteamérica siguen creciendo. Europa ha alcanzado su techo y se acerca una fase en la que el flujo de adultos que abandonan el mercado laboral es superior al de los jóvenes que se incorporan a dicho mercado.

Esto no quiere decir necesariamente que el fin del sector esté cerca. El descenso demográfico no se produce de forma homogénea en todo el continente. En determinados países, como Turquía y la zona de Escandinavia, la población seguirá creciendo. Asimismo, está por demostrar si esta tendencia demográfica afectará a los mercados inmobiliarios locales o los agentes sectoriales se las arreglarán para incorporar estas tendencias a largo plazo en sus planes de provisión de la nueva oferta inmobiliaria, garantizando de esta forma que la caída de la demanda no se traduzca en un exceso de oferta disponible.